1. Същност и функция на предварителния договор
Предварителният договор е облигационен договор, с който страните поемат задължение в бъдеще да сключат окончателен договор при уговорени съществени условия. Той няма вещнопрехвърлителен ефект, но подготвя сключването на окончателния договор в изискуемата от закона форма.
Най-често предварителният договор има за предмет
прехвърляне на право на собственост или ограничени вещни права върху недвижим имот.
Недействителният предварителен договор не поражда правни последици
и не може да бъде обявен за окончателен.
2. Съществени елементи и форма
Предварителният договор трябва да съдържа всички съществени условия
на окончателния договор – предмет и цена, така че съдебното решение да може да го замести изцяло.
При договори за недвижими имоти е от решаващо значение
точната индивидуализация на имота.
Формата е писмена, като неспазването ѝ води до нищожност.
Обещание за дарение не може да бъде предмет на валиден предварителен договор.
3. Потестативното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД
Правото да се иска обявяване на предварителния договор за окончателен
е потестативно субективно право.
То възниква при неизпълнение на задължението за сключване на окончателен договор след настъпване на уговорения падеж. Искът е конститутивен и има за цел да замести волята на неизправната страна чрез съдебно решение.
4. Изправност на страните
Ищецът трябва да е изправна страна по договора,
като е изпълнил или е готов да изпълни своето задължение.
Съдебната практика приема, че дори при неизпълнение на задължението за плащане,
искът може да бъде уважен, като съдът постановява решението при условията на чл. 362 ГПК.
5. Предпоставки за уважаване на иска
За да бъде уважен искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, следва да са налице:
– валиден предварителен договор;
– настъпил падеж за сключване на окончателния договор;
– неизпълнение от страна на ответника;
– собственост на обещателя върху имота към момента на решението.
При липса на собственост в патримониума на ответника искът подлежи на отхвърляне.
6. Давност
Искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД се погасява с общата петгодишна давност.
Давността започва да тече от момента, в който договорът е могъл да бъде обявен за окончателен. Възражението за давност не се прилага служебно.
7. Процесуални особености
Исковата молба подлежи на вписване,
когато предварителният договор има за предмет вещни права върху недвижим имот.
Съдът проверява не само договора, но и предпоставките за нотариално прехвърляне,
включително правото на собственост на ответника.
Допустимо е съединяване с искове за предаване владението,
връщане на платена цена или обезщетения, но е недопустимо съединяване с други конститутивни искове.
8. Практическо значение
Искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е едно от най-силните средства за защита на изправната страна по предварителния договор. Правилната преценка за валидността на договора, падежа и собствеността върху имота е решаваща за изхода на спора.